전세사기 특별법 내용 및 적용 대상

전세사기 피해로 고통받던 임대인이 올해 4명 사망했습니다. 전세사기 특별법 제정안이 국회 국토교통위원회 법안 소위를 통과했습니다. 피해자 단체는 선 구제 및 후 회수의 적극적 대책이 빠져 있어 반발하는 데 이번 전세사기 특별법 내용을 알아봅니다.

 

전세사기 특별법

 

 

 

전입신고나 확정일자는 주택에 대한 대항력과 우선 변제권이 발생해 전세 사기를 막는 필수 조건으로 여겨왔습니다. 그러나 최근 세대원으로 꾸며 몰래 전입신고를 하거나 서류를 위조해 전출시키는 방법 등의 사기도 확인되어 주의가 필요합니다.

 

2020년 인구 주택 총조사 결과 전체 가구 중 전세 가구는 15.5% (3,252,000), 월세 22.9%, 자가 57.3%입니다. 전세사기 특별법 내용 및 적용 대상을 알아봅니다.

 

 

전세사기 특별법

 

1. 전세사기 특별법 적용 대상 

- 전세 보증금 기준이 4억 5천에서 최대 5억으로 기준이 확대되었습니다. 주택 면적도 무관하며 주택 면적 무관. 근린생활시설 피해자도 적용됩니다.

• 기존 : 보증금 3억 이하 전용 85㎡ 이하 주택
• 변경 : 보증금 5억 이하로 확대. 

 

- 이중 계약 피해자는 경매 및 공매 특례, 일반 금융 및 세제를 지원합니다. 즉, 피해자가 경매로 주택을 낙찰받으면 세제 및 금융지원을 해줍니다.

 

- 신탁 사기 피해자도 일반 금융 지원 대상입니다.

 

- 피해자가 지속 거주를 희망할 경우 한국토지주택공사(LH)가 주택 매입 후 장기 임대합니다.

 

- 임차권 등기만 마쳐도 적용되고 보증금의 '상당액' 규정을 삭제했습니다.

 

- 전세사기 피해자 중 주택 구입 희망자는 우선 매수권을 부여합니다. 

 

 

 

2. 전세사기 특별법 내용

 

1) 금융지원 

 

- 최우선 변제금은 미지급자도 상응하는 금액 최대 4,800만 원까지 국민주택기금에서 최장 10년 무이자 대출받을 수 있습니다. 

 

- 최우선변제 범위 초과 시 전세 보증금은 초저리 대출이 됩니다. 최고 2억 4000만 원까지 연 1.2~2.1%의 저리 대출입니다.

 

- 무이자 대출 시 변제금은 현재의 배당 시점을 기준으로 인천 미추홀구는 최대 4800만 원, 서울은 5500만 원까지 무이자 대출 금액입니다.

 

- 최우선 변제금은 세입자가 살던 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때 은행 등 선순위 관리자보다 앞서 배당받을 수 있는 금액입니다.

 

- 경매, 공매가 시작된 주택뿐만 아니라 임대인의 파산 또는 회생 절차가 개시된 피해 주택도 전세사기 특별법 적용을 받습니다. 

 

- 무자본 고의적인 갭투자나 신탁사기, 바지사장(임대인이 보증금 반환 불가능한 자에게 주택 양도), 이중 계약 피해자도 적용됩니다.

 

- 기존 전세대출은 최장 20년 무이자 분할 상환이 가능합니다.

 

 

 

2) 경매 및 공매

 

- 피해자에게 우선 매수권을 주고 집을 매입할 수 있도록 하는 제정안으로 주택을 낙찰받으면 취득세 면제, 재산세 감면, 구입 자금의 저리 대출 등 세제 금융 혜택이 주어집니다. 

 

- 경매 및 공매 과정에서 경공매대행 서비스와 필요 수수료의 70%를 지원합니다.

 

- 주택도시보증공사(HUG)가 경공매에 익숙하지 않은 피해자를 대신해 대행합니다.

 

- 피해자가 주택 구입을 희망하지 않는다면 한국토지주택공사(LH)에 우선 매수권이 부여됩니다.

 

- 집주인 세금 체납액은 개별 주택별로 분리해 환수됩니다.

 

 

3) 전세사기 특별법 논란

피해자 단체는 선 구제, 후 회수 대책이 결여되어있어 반발합니다. 사기 피해자인데 다시 대출받으라는 정부의 정책에 피해자 단체는 비판했습니다. 선 구제, 후 회수는 임대 보증금에 대해 먼저 보상을 해주고 정부가 나중에 사기를 친 사람들에게 돈을 받으라는 내용입니다. 그러나 정부는 보이스피싱 등의 사기나 다른 범죄와의 형평성 문제 때문에 직접 보장이 어렵다는 입장입니다.